OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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